Don Fulano Cervera, Cifuentes, Butragueño, Sacristán, Serrano o Vergara, tenía una tierra en el paraje denominado «vereda de la gallega», exactamente de una hectárea. Este sempiterno propietario local vendió hace poco la mitad de la finca rústica a una cooperativa de viviendas homónima de uno de esos eslóganes inventados por el alcalde para esta ciudad. Capital del Sur y Cuna de la aviación. Ambas cooperativas están gestionadas por PSG (Propietarios de Suelo de Getafe, empresa unipersonal dedicada a la intermediación de terrenos y que anda publicitada hasta en el culo de los futbolistas del Getafe vendiendo, sin experiencia ni conocimiento,VPP).

Los socios de la cooperativa pagan de entrada 14.000 euros y firman recibos domiciliados por valor de 11.280 ó 17.040 euros, según el tipo de vivienda elegida. La cooperativa, según sus propios datos destina 29.300 euros por cooperativista para la compra del suelo; el dinero que falta, mientras no se cobran los recibos, lo adelanta un banco con el aval de los recibos y del patrimonio de la cooperativa, es decir, el mismo suelo que compra.

El otro cincuenta por ciento de la tierra lo adquirió la propia PSG o, en otros casos, Residencial Vistahermosa con la intención, hasta ahí lícita, de «quedarse» la vivienda libre. Lo cierto es que el propietario de «toda la vida», ante la «seria» amenaza del primer edil de expropiar y, visto el precio que ofrecían ambas entidades, prefirió no arriesgar y vendió, justo antes de que la Comunidad de Madrid, con el apoyo de todos los grupos políticos, aprobase por fín, tras un par de años difíciles, el ansiado Plan General.

Según este documento, que sirve de norma principal en el urbanismo de la localidad, en Los Molinos y Buenavista se han previsto un total de 10.000 viviendas, el ochenta por ciento de algún tipo de protección pública, aunque más de las más caras. Y definido el sistema de actuación por expropiación. Desde su aprobación inicial. Como espada de Damocles permanente. De la ficha de estos barrios se deduce que por cada hectárea, descontado el 10 por ciento municipal, se podrán construir 28,78 VPP, 7,2 Libres y 126 m² de local comercial. Lo lógico y sensato es, si finalmente hubiera consorcio, que éste se reserve la vivienda protegida y negocie la libre para «liberar el suelo». Eso es lo lógico. Pero eso, a estas alturas es difícil, casi, casi no posible.

Las mencionadas cooperativas, amparadas en un «presuntamente positivo», y seguramente caro, informe jurídico de un reconocido catedrático de la Universidad Carlos III, que pronto podría convertirse en asesor del Presidente del Gobierno ZP, han comprado suelo a varios CerveraButragueñoVergaraSacristán, con la intención de truncar la norma, hacer inviable socialmente la expropiación, y evitar la intervención pública que defiende con inusitada testarudez, tozudez, obcecación, obstinación y porfía el primer edil getafense; sólo en este caso, no en otros sectores controlados por sus compañeros de partido.

Y así, las cooperativas de PSG, con los políticos al pairo, han comprado unos cuantos miles de metros cuadrados, insuficientes para las viviendas que se han vendido. En un comunicado hecho público en los últimos días el Gobierno Municipal PSOE-IU afirma que «se trata de intermediarios disfrazados de honrados empresarios que están engañando a la población de Getafe». Hasta este momento esos mismos ediles han adoptado una actitud blanda, casi complaciente, esperando, tal vez, que no se hubieran generado algunas de las cuestiones que vamos a requerirles. Según el comunicado del Gobierno Municipal estamos ante un enorme fraude a cientos de ciudadanos de nuestro pueblo («las cooperativas de PSG harán viviendas, pero no tantas como han vendido»). ¿Suficiente?

Problemas

1.- De multiplicar, para el sr. Notario

Parece que se enfadó el señor Notario por el mínimo comentario del artículo que publicamos en el anterior número. Incluso se atrevió a reclamar en «acto de conciliación», previo a la querella, una indemnización de 60.000 euros. Y ello, por que dijimos que en la Notaría de Huarte no saben multiplicar. Y que el Sr. Notario da fe de errores o falsedades. No hemos dicho, a lo peor tampoco sabe leer, que el Notario haya cometido falsedad, sino que ha dado fe de pactos que no son ciertos, ni jurídicamente seguros o que contienen errores. Allá va.

PROBLEMA. Nuestro propietario arquetipo ha vendido en escritura pública ante el Notario de Getafe, Sr. Huarte, la mitad de la finca de referencia, 5.000 metros cuadrados, a razón 85 euros el metro cuadrado ¿Saben ustedes cuánto ha cobrado el tal Vergara, Cervera, Butragueño? El Notario desde luego no. Y además ha presenciado y dado testimonio o aseveración de un pacto posible, o no, futurible, que no se pude asegurar con entera certeza, en el que Vergara, etc… ha vendido a la cooperativa la mitad de la tierra «que se concretará y materializará, (no dice se podrá concretar, ni se determinan las condiciones que asegurarán la certeza del hecho) en el futuro (¿era una reunión de pitonisas?) exclusivamente en derechos urbanísticos de vivienda protegida».

¿No sabía el Notario que se trataba de una tierra rústica, y, en el futuro, en el mismo futuro, una vez aprobado el PGOU, susceptible de expropiación? ¿No sabe el Notario, que en el caso de tratarse de derechos urbanísticos de vivienda protegida, el suelo tiene un valor máximo que se sobrepasa de una forma exagerada, excesiva, desmesurada y que su testimonio puede servir de base para demostrar, en el futuro, claro está, el incumplimiento de la Ley?

2.-El valor de la vivienda libre

El representante de PSG o el de Residencial Vistahermosa ha pagado al mismo propietario, por la otra mitad de la finca, a razón de 60 euros el metro cuadrado. ¿Ustedes dirían que el cheque era de 300.000 euros? ¿Verdad? Pues no, tampoco. Y el Notario también estaba presente.

PROBLEMA. Suponiendo que se trata de la otra mitad de la misma finca rústica que acaba de adquirir la cooperativa, a pesar de los pactos contra la decisión aprobada con el PGOU de expropiar, nadie podría entender que por lo mismo paguen bastante menos (50 euros metro cuadrado); pero si supusiéramos como válido el acuerdo de reparto de derechos edificatorios, entre la inmobiliaria y la cooperativa, ésta última, con el dinero de los cooperativistas, estaría invirtiendo más dinero en algo que tiene menos valor, oficial y de mercado. ¿Se entiende? ¿Saben cuánto? Como ha dicho el edil de urbanismo, Vázquez, «será la primera vez en la historia que una cooperativa (o sus gestores) pidan la vivienda protegida como justiprecio de una expropiación». Eso es gestionar. O … qué.

3.- Del registro de predicciones

Si el Notario ha tenido una actuación «irregular», profesionalmente hablando, el registrador de la propiedad número uno no se ha quedado a la zaga.

Ha inscrito que los proindivisos de tierras rústicas que adquiere la cooperativa se «materializarán y concretarán en el futuro exclusivamente en derechos edificatorios de viviendas de protección pública». Efectivamente, el registrador número uno de Getafe ha inscrito un pacto futurible sobre la trasformación de tierras rústicas, cuyo resultado no depende de los que hicieron el trato, y que viene a generar nuevas y renovadas «confianzas» en los desasistidos cooperativistas. Terrible responsabilidad.

¿Quiere ello decir que un supuesto Consorcio no podrá expropiar esa tierra porque habrá que concretarlo en VPP exclusivamente? ¿Ese mismo consorcio tendrá que conceder a la Cooperativa sólo viviendas protegidas sobre la mitad de una tierra bruta? Inaudito. Increíble.

PROBLEMA. Yo, en el futuro, quisiera hacerme una casa en Los Molinos. Iré a un notario para que de fe que la tierra que adquiero como rústica se concretará y materializará en el futuro en una casa. En una buena casa, por pedir que no quede. Y espero que el registrador, con esa fantástica escritura, me inscriba ese futuro deseo. Así, ya tendré casi una casa. Y hasta es posible que el banco, fiado de la inscripción, me conceda una hipoteca sobre ese derecho mío a una casa ¿Será posible jurídicamente? Socialmente, en mi caso, no; pero…

4.- de la sanción para el propietario

Ese último milagro, si fuera posible, el de la conversión de la tierra en derechos urbanísticos de vivienda protegida, podría tener en un futuro, una repercusión hasta ahora inédita para el labriego o heredero. La venta de suelo destinado a viviendas protegidas tiene un precio máximo que cada año marca el gobierno y que oscila entre los 24.000 y los 36.000 euros.

El incumplimiento de la limitación en el precio de venta del suelo de vivienda protegida es una infracción muy grave y de «especial mención» en la Ley 9/2003 de 26 de marzo, del régimen sancionador en materia de viviendas protegidas de la Comunidad de Madrid, que puede acarrear multa de hasta 60.000 euros por vivienda y la devolución de las cantidades indebidamente cobradas. Lo bueno de las escrituras es que no quedará duda del precio al que han comprado y vendido.

PROBLEMA. Para el Sr. Vergara, Butragueño, Cifuentes, etc… El Plan General contempla, después de las cesiones municipales, 29 viviendas protegidas por hectárea; suponiendo que el Consorcio se las adjudicase todas a la cooperativa (difícil según ha dicho el edil de urbanismo), la repercusión por vivienda sería (¿ya solucionó el primer problema, …?) de aproximadamente 85.000 euros. Conociendo el precio oficial por vivienda, y según su propia escritura, calcule usted mismo el importe de la sanción que podrá recibir en el futuro y la cantidad que tendría que devolver en el supuesto de una denuncia de los cooperativistas ante la Comunidad de Madrid. (Depende de la cantidad de metros que haya vendido para VPP; no se asuste, calcule despacio; esto no es una autoliquidación). Ese es el inconveniente de vender suelo declarándolo todo. Por Dios.

5.- Cooperativistas sin vivienda

Si finalmente fue capaz de resolver el primer problema (el dinero que paga la cooperativa) está en disposición de seguir con esta cuestión.

PROBLEMA. Divida lo que le cuesta una hectárea a la cooperativa entre lo que ésta destina por socio a la compra de suelo (29.300 euros); bien. El resultado es el número de socios necesario para la adquisición. A ese número réstese las viviendas que el PGOU concede por hectárea, en el supuesto que la cooperativa se las quedase todas, y tendrá el número de cooperativistas que de forma segura se quedan sin casa por cada 10.000 m² de suelo que encima financian. Otro problema es que el terreno adquirido es insuficiente, ni para cubrir un tercio de las viviendas vendidas por la cooperativa. ¿Y el dinero? Pues otra ilegalidad más: las cantidades a cuenta no están garantizadas como marca la Ley. Los socios que finalmente puedan acceder a una de las viviendas, con un poco de suerte, tendrán que poner otros 60.000 euros añadidos a lo firmado para liquidar a los que se quedan sin ella. Pagarán, sólo por el suelo, casi lo que cuesta la vivienda. Eso es gestión, o .. qué.

6.- De la presión social

El diseño pretendido y de imposible ejecución presentado por PSG y no sabemos quién o cuantos más es insólito, y ha ido engordando con el silencio cómplice de los políticos, y la participación de otros agentes sociales. Se trata de una «coacción social» contra el Plan General, de una maquinación para alterar el precio de las cosas, de gobernar sin la necesaria autoridad, con el presunto respaldo de una presión «falsamente cooperativa» que no les autoriza a quebrar al resto de voluntades y hacer pasar por tontos e ingenuos a los que sólo han respetado la ley.

PROBLEMA: Ahora, se trata de resolver una incógnita casi electoral. ¿Serán capaces Ayuntamiento y Comunidad, este consorcio sin par formado por Pedro Castro y Esperanza Aguirre, de soportar la presión social y pública de las familias afectadas? ¿Serán capaces de soportar ese terrible miedo de los políticos a perder cinco o seis mil votos? ¿Será capaz IU de seguir hacia su propia inmolación? ¿Será capaz el alcalde de irse y dejar esta patata caliente al que ahora ejerce de concejal de Urbanismo? ¿O a su hijo? ¿Será capaz el PP de plantar cara y hablar claro a la ciudadanía? ¿Será posible una solución que remedie lo verdaderamente importante, la necesidad de vivienda de los vecinos y que no pase por legalizar, quebrando de nuevo la norma, al que se la ha saltado?

SOLUCIONES. 1.- 850.000 euros ( a 170 euros/m²). 2.- La inmobiliaria paga a 120 euros/m². La cooperativa pierde con la decisión más de 600.000 euros por hectárea de valor. 3.- Muy difícil. 4.- Aproximadamente una sanción de 1.740.000 euros y la devolución de 1.450.000 euros como cantidades indebidamente cobradas. 5.- 29 cooperativistas sin vivienda. 6.- Muy difícil, habría que considerar un gran pacto social y, desde luego, como mínimo la cooperación como sistema de actuación. De otra manera, las cuentas no salen.

 


Artículo publicado en la revista El Observador en su número de Mayo de 2004